[2017-01-23]
舊屋拉皮新推案 掀房市風潮
2017-01-23 01:04:19 經濟日報 記者陳美玲／台北報導
房市進入盤整期，建商投入「老屋拉皮新推案」行列，加快推案周轉率；其中昇陽建設旗下位於台北市中正區「昇陽滿築」新案，雖是舊屋新推個案，但因昇陽建設品牌，加上打出每坪成交均價7字頭銷售，較周邊新成屋讓利近一成，近期已風光結案。
昇陽建設總經理簡伯殷表示，為加速建案周轉率，以及避免營運空窗期，旗下位於台北市中正區和平西路「昇陽滿築」，買下整棟四層樓舊公寓，進行「內外重新拉皮」後再推出，每坪成交均價7字頭，近期全數完銷。
業界指出，這種舊屋新案的模式，雖然毛利率少一點，不過相較於自建自售案約需三年之久的工期來看，舊屋新案工期僅需一半，可以有效加快周轉率效益。
簡伯殷指出，該案雖然是舊屋新案，不過集團對於結構、管線等均用心處理，售後服務不打折；以結構來說，補強作業完成後，建案耐震度符合法規。另外因新案屬於老舊公寓改建，室內老舊管線也全部重新配置，並全案加裝電梯，新案在三個月內完銷，顯示出只要建商在建築結構做得扎實，加上產品售後服務、保固做出好口碑，仍能獲得客戶青睞。
「昇陽滿築」每坪成交均價7字頭，目前區域附近並無預售、新成屋行情可做比較，不過以實價登錄網資訊來看，近一年台北市中正區和平西路二段周邊老公寓，平均每坪成交均價約60.91億元，區域附近十年內新古屋每坪成交均價在82萬元左右，該案價格較中古屋高出23%，卻比新古屋便宜近一成。
住展雜誌企研室經理何世昌表示，金融海嘯後，台北市共有九筆「舊屋拉皮新推案」，其中超過四成來自中山區，中正區也有兩筆、占比逾二成，其他像是大安、萬華、士林等區各有一筆。這類的舊屋重新拉皮推出新案，通常都位於市區、周邊又缺乏新土地開發建案的地區，因區域行情仍有支撐力道，建商即使將整棟公寓整建完畢後重新推出，仍有利可圖。
舊屋拉皮三大好處 吸引開發商
建商為求高周轉率，投入後「舊屋拉皮新推案」行列，住展雜誌企研室經理何世昌分析，舊屋拉皮重推對開發商來說有三大好處，包括：成本壓力低、施工工期短、仍有不錯利潤。
何世昌說，房市多頭時期，這類舊屋新案主要是衝量、搶買氣，而在市場進入盤整期，建商推出此類型產品，主要考量快速回收新案資金、強化周轉率及搶食自住客市場，因此採取打短跑方式進行。
比較於建商自地自建，此方式有三大好處，除了有較低的成本，工期僅自建開發案的一半或三分之一，另外普遍仍有15%~30%的獲利率，因此吸引建商投入。
若以價格來看，何世昌表示，這類舊屋重新拉皮推出的新案，每坪單價較預售、新成屋便宜10~15%，若相較中古屋來說，又多出二至三成，整體價格介於預售新成屋和中古屋之間。
何世昌指出，「昇陽滿築」能在三個月內完銷，主因該案規劃20~21坪小坪數產品，以及區域附近並無預售、新成屋新案競爭壓力。